來(lái)源 | 鹽財(cái)經(jīng)

【資料圖】

撰文 | 寇大庸

杭州西郊未來(lái)科技城的房市，因阿里巴巴裁員的傳聞而“震動(dòng)”。

阿里巴巴通過(guò)微博回應(yīng)傳言不實(shí)，并表示2023年會(huì)新招聘1.5萬(wàn)名員工。阿里云則表示，此次阿里云“優(yōu)化”的總體比例約為7%，是正常的組織崗位和人員優(yōu)化。

話雖如此，但人們發(fā)現(xiàn)，阿里巴巴總部所在地未來(lái)科技城，卻在近期頻頻傳出房?jī)r(jià)下跌、業(yè)主打折出售房源的消息，引起了不小的震動(dòng)。

怎么回事？

千禧年以后，以互聯(lián)網(wǎng)為代表的科技企業(yè)高歌猛進(jìn)，造就了一批極具購(gòu)買(mǎi)力的大廠程序員群體，大廠所在地也成為黃金地段，形成了“大廠房”的獨(dú)特景觀。

然而近幾年，互聯(lián)網(wǎng)公司業(yè)績(jī)震蕩，互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)的造富神話漸漸褪色。那些曾經(jīng)被大廠撐起來(lái)的地段和樓盤(pán)，是否會(huì)因?yàn)榛ヂ?lián)網(wǎng)潮水退卻而退潮呢？

所謂“名企小波動(dòng)，板塊大震動(dòng)”，實(shí)際上并不準(zhǔn)確。

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“一個(gè)阿里哪有那么厲害”

在阿里巴巴裁員傳聞蔓延之際，有網(wǎng)友發(fā)帖稱(chēng)，未來(lái)科技城附近一套陽(yáng)光城未來(lái)悅MAX的房源以3.5萬(wàn)元/平米的價(jià)格出售，相較于6.5萬(wàn)元/平米的購(gòu)入價(jià)幾近“腰斬”。

不過(guò)，隨后《華夏時(shí)報(bào)》報(bào)道稱(chēng)，這套房源之所以低價(jià)成交，是買(mǎi)賣(mài)雙方故意做低的結(jié)果，實(shí)際的成交價(jià)格在5.7萬(wàn)元左右，與該小區(qū)的均價(jià)接近。

但是，焦慮的心情難以立刻得到緩解，畢竟，未來(lái)科技城板塊的樓盤(pán)價(jià)格確在緩緩下降。

在貝殼網(wǎng)上搜索未來(lái)科技城板塊的房源，會(huì)發(fā)現(xiàn)，大部分掛牌房源在最近一年內(nèi)屢屢降價(jià)。

2022年（上）-2023年（下）未來(lái)悅125平米的戶型交易價(jià)格變化/圖源：貝殼網(wǎng)

比如，一套位于合景映月臺(tái)小區(qū)的三房?jī)蓮d房源，起初標(biāo)記495萬(wàn)，從去年末開(kāi)始先后降價(jià)4次，已降至418萬(wàn)。

另一套從2020年起掛牌的嘉桂軒房源的變動(dòng)，反映了當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)的走勢(shì)。

這套房子在2020-2021年間不斷漲價(jià)，從480萬(wàn)漲至550萬(wàn)，但卻在今年3月一次性降價(jià)50萬(wàn)，回到原點(diǎn)。

類(lèi)似的情況在未來(lái)科技城板塊的樓盤(pán)中屢見(jiàn)不鮮，當(dāng)?shù)卮蠖鄶?shù)房源都有不同程度的降價(jià)，降幅從數(shù)十萬(wàn)至上百萬(wàn)不等。

至于當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)下跌與阿里巴巴的裁員傳聞?dòng)卸啻箨P(guān)系，中介們則是眾說(shuō)紛紜，并無(wú)統(tǒng)一意見(jiàn)。

有中介認(rèn)為阿里巴巴的裁員傳聞，在短期內(nèi)對(duì)未來(lái)科技城的房?jī)r(jià)造成了影響，“至少影響了業(yè)主們的心理”。

更多的中介則表示，阿里巴巴對(duì)當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)的影響有限，“一個(gè)阿里哪有這么厲害”，且尚未聽(tīng)說(shuō)阿里員工被裁甩賣(mài)房子的消息。

事實(shí)上，未來(lái)科技城的房?jī)r(jià)不是從最近才開(kāi)始跌的，當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)陰跌的進(jìn)程已經(jīng)持續(xù)了兩三年。一名中介對(duì)鹽財(cái)經(jīng)表示，未來(lái)科技城的房?jī)r(jià)在2021年一度高達(dá)8萬(wàn)元/平米，如今已經(jīng)回落至4萬(wàn)元/平米左右，區(qū)位較好的優(yōu)質(zhì)樓盤(pán)，諸如“未來(lái)三兄弟”（陽(yáng)光城未來(lái)悅、東原印未來(lái)、中南樾府），還能維持在5萬(wàn)多元/平米。

一位鏈家中介告訴鹽財(cái)經(jīng)，現(xiàn)在正是“撿漏的好時(shí)機(jī)”，他以位于未來(lái)科技城中軸線上的合景映月臺(tái)小區(qū)為例，“目前的房?jī)r(jià)已經(jīng)接近購(gòu)入底價(jià)”。

但房?jī)r(jià)下跌，不獨(dú)是未來(lái)科技城板塊的現(xiàn)象。從宏觀來(lái)看，未來(lái)科技城的房?jī)r(jià)走勢(shì)與杭州樓市的整體低迷形勢(shì)并無(wú)二致。

自從2020年宏觀調(diào)控政策進(jìn)一步收緊之后，全國(guó)各個(gè)城市的樓市都不同程度地進(jìn)入下行狀態(tài)。

杭州也不例外，除了房?jī)r(jià)下跌外，二手房年成交量從2020年的10.3萬(wàn)套下跌至2022年的5.3萬(wàn)套，是2016年以來(lái)的新低。

所謂“萬(wàn)人搖號(hào)”的盛況已不再，相反，為了促進(jìn)新房銷(xiāo)售，杭州一樓盤(pán)近日還展開(kāi)了“買(mǎi)房送黃金”的促銷(xiāo)活動(dòng)，最高可送2斤黃金，抵價(jià)四十多萬(wàn)元。

因此，若說(shuō)未來(lái)科技城房?jī)r(jià)因阿里巴巴裁員而“閃崩”，不免有夸大之嫌，但阿里巴巴裁員的傳聞之所以震動(dòng)未來(lái)科技城，其實(shí)反映了人們對(duì)當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)沒(méi)有起色的某種擔(dān)心和關(guān)心。

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“大廠房”效應(yīng)幾何

在互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)高歌猛進(jìn)之時(shí)，互聯(lián)網(wǎng)大廠的員工是收入最高的群體之一。

當(dāng)這些大廠遷移至一些新區(qū)、園區(qū)之時(shí)，這些員工也跟過(guò)去租房、購(gòu)房，促成了當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)的高漲，從而出現(xiàn)了“大廠房”的說(shuō)法。

然而，如今，互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)的高速發(fā)展期已經(jīng)過(guò)去，大廠們陷入業(yè)績(jī)下滑、降本增效、裁撤員工的下行趨勢(shì)之中。

當(dāng)互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)的“造富神話”不再，員工們也相應(yīng)地降低了生活預(yù)期，購(gòu)房需求和意愿也逐漸萎縮。

這是否意味著樓市的“大廠房”效應(yīng)不再發(fā)揮作用？

克而瑞廣佛區(qū)域首席分析師肖文曉對(duì)記者分析道，從房地產(chǎn)市場(chǎng)的角度來(lái)說(shuō)，名企入駐對(duì)于板塊確實(shí)會(huì)有立竿見(jiàn)影的影響，特別是一些規(guī)模大、效益好的名企入駐，馬上就會(huì)帶來(lái)地緣性的居住需求，給板塊的房?jī)r(jià)和租金帶來(lái)正向的效應(yīng)。

一般來(lái)說(shuō)，這種正向效應(yīng)在一些板塊初興時(shí)表現(xiàn)得較為明顯，阿里巴巴與未來(lái)科技城就是一個(gè)很好的例子。

未來(lái)科技城位于杭州最西邊，離杭州市區(qū)有30公里的路程。

雖然地處偏遠(yuǎn)，但未來(lái)科技城設(shè)立之初便被寄予“創(chuàng)新極核”的厚望，以電子信息、生物制藥、新能源等高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為核心，被定位為杭州市的“第三中心”。

2013年，未來(lái)科技城建立不過(guò)兩年，當(dāng)時(shí)的房?jī)r(jià)約為8000元/平米。

當(dāng)年，阿里巴巴將總部遷入，除了帶來(lái)2萬(wàn)名高薪員工外，還促進(jìn)了未來(lái)科技城的科技企業(yè)集聚進(jìn)程，隨著一批批高新技術(shù)企業(yè)入駐，未來(lái)科技城的板塊熱度逐漸上升。

隨之而來(lái)的，便是當(dāng)?shù)貥鞘械纳蠞q。

從2013年開(kāi)始，未來(lái)科技城的房?jī)r(jià)以每年6000元/平米的漲幅爬升，直至2021年達(dá)至高峰的8萬(wàn)元/平米。

類(lèi)似的“大廠房”效應(yīng)在全國(guó)各地上演，北京海淀、深圳南山都屬此列。

相比較，這些城市的集群效應(yīng)，名企帶動(dòng)片區(qū)發(fā)展的突出例子，當(dāng)屬華為與東莞松山湖之間的關(guān)系。

談到松山湖，人們首先想到的便是華為。

2018年，總建筑面積約為126萬(wàn)平米的華為溪流背坡村迎來(lái)了第一批華為員工，與未來(lái)科技城的情況類(lèi)似，華為的入駐，帶來(lái)了一批具有高消費(fèi)能力的群體，提升了當(dāng)?shù)刈夥?、?gòu)房市場(chǎng)熱度。

高收入群體的涌入，只是房?jī)r(jià)上漲的短期因素。華為入駐的最大價(jià)值，在于提升了松山湖的地段價(jià)值。

華為的到來(lái)吸引了一批上下游產(chǎn)業(yè)鏈企業(yè)入駐，推動(dòng)了整個(gè)松山湖地區(qū)的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)鏈的發(fā)展。

為了匹配高新技術(shù)企業(yè)的發(fā)展需要，東莞也將諸如松山湖中心小學(xué)、東莞中學(xué)等優(yōu)質(zhì)辦學(xué)資源投放至此，并傾心打造松湖煙雨、松湖花海等旅游資源，提高松山湖的配套設(shè)施質(zhì)量和人才吸引能力，從而形成發(fā)展的良性循環(huán)。

發(fā)展至今，松山湖已經(jīng)吸引了包括大疆、中集集團(tuán)、宇龍通訊在內(nèi)的一系列知名企業(yè)，形成了以電子信息、機(jī)器人及高端裝備制造、生物技術(shù)、新能源等產(chǎn)業(yè)為核心的創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)集群， 2022年，松山湖的GDP總量位于東莞市第二，增速位于全市第一，成為東莞重要的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)引擎。

華為入駐、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)集群形成氣候之后，松山湖的房?jī)r(jià)便開(kāi)始進(jìn)入上漲周期，從2019年的3萬(wàn)元/平米上漲至2021年的6萬(wàn)元/平米，短短三年內(nèi)漲幅翻番。

大廠促進(jìn)板塊繁榮，進(jìn)而帶動(dòng)房?jī)r(jià)上漲，這便是大廠之于初興板塊的重要意義所在。

3

從偏利到共生

一般而言，巨頭的影響往往發(fā)生在板塊初興之時(shí)，隨著板塊成熟，企業(yè)對(duì)當(dāng)?shù)氐姆績(jī)r(jià)影響便會(huì)逐漸下降。

肖文曉對(duì)鹽財(cái)經(jīng)表示，名企與片區(qū)的強(qiáng)關(guān)聯(lián)的變化，一般在企業(yè)入駐的早期或者搬離的時(shí)候會(huì)體現(xiàn)的比較明顯，而中期會(huì)比較穩(wěn)定。

學(xué)者潘家棟與韓沈超在一篇《錨企業(yè)與科技新城共生模式研究》的論文中，以阿里巴巴和杭州未來(lái)城為對(duì)象，討論了名企與板塊之間的共生關(guān)系。

他們?cè)谘芯恐兄赋?，阿里巴巴在剛?cè)腭v未來(lái)科技城時(shí)，起到了吸引創(chuàng)新要素聚集，衍生中小創(chuàng)新企業(yè)，提升未來(lái)科技城競(jìng)爭(zhēng)力的作用，隨著片區(qū)成熟后，未來(lái)科技城則開(kāi)始反哺阿里巴巴的發(fā)展，在商業(yè)配套、交通運(yùn)輸、產(chǎn)業(yè)政策方面提供助力。

此時(shí)，阿里巴巴與杭州未來(lái)科技城之間的關(guān)系逐漸由偏利共生轉(zhuǎn)向互利共生，也就是不再是單方面的輸血，而是互利共贏的關(guān)系。

因此，名企撤離或規(guī)?？s減對(duì)房?jī)r(jià)的影響，關(guān)鍵在于“需求流失以后，有沒(méi)有新的需求接力。如果房子本身就供不應(yīng)求，其實(shí)少一點(diǎn)需求，對(duì)市場(chǎng)也不會(huì)有太大的影響”，肖文曉對(duì)鹽財(cái)經(jīng)表示。

回看此次未來(lái)科技城的房?jī)r(jià)異動(dòng)，客觀上，阿里巴巴的員工規(guī)模的確在縮減。

根據(jù)其財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，整個(gè)2022年，阿里巴巴的員工人數(shù)減少了約1.9萬(wàn)人，今年一季度又再次削減4524人。

但是，阿里巴巴的員工分散于全國(guó)各地，人員縮減對(duì)單一片區(qū)的影響微乎其微，且市場(chǎng)有充分的時(shí)間吸收這些變化造成的波動(dòng)。

因此，很難說(shuō)這種體量的變動(dòng)能夠?qū)σ粎^(qū)一地的房產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生什么顛覆性的影響，即使存在某些突出個(gè)例，更多的只是造成業(yè)主們心理上的恐慌。

更重要的是，時(shí)至今日，未來(lái)科技城已經(jīng)成為十分成熟的片區(qū)，當(dāng)中落戶有超過(guò)2.5萬(wàn)家企業(yè)，國(guó)家高新技術(shù)企業(yè)就有460家，除阿里巴巴外，不乏字節(jié)跳動(dòng)、OPPO、vivo等知名企業(yè)。

換句話說(shuō)，未來(lái)科技城自身具備足夠的經(jīng)濟(jì)韌勁和吸引力，抵消單一企業(yè)變動(dòng)造成的影響。

歸根到底，房?jī)r(jià)漲跌變動(dòng)背后的實(shí)質(zhì)，反映的是板塊的經(jīng)濟(jì)實(shí)力。

結(jié)合杭州乃至全國(guó)的房地產(chǎn)形勢(shì)來(lái)看，未來(lái)科技城的房?jī)r(jià)下降其實(shí)并無(wú)特殊性，這是在“房住不炒”等宏觀調(diào)控加之市場(chǎng)供大于求、消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)力下降等諸多因素共同作用的普遍現(xiàn)象。

所謂的”大廠房”對(duì)房?jī)r(jià)變動(dòng)的影響，也應(yīng)該放置在更宏觀的經(jīng)濟(jì)層面來(lái)看待。